Vente ou achat d’un immeuble
16 mai 2023 Alors que les lois fiscales évoluent rapidement et qu’on observe beaucoup d’activités dans le secteur immobilier, une erreur ou une omission lors de l’achat ou de la vente d’un immeuble peut s’avérer très coûteuse. Les questions fiscales propres à l’immobilier sont nombreuses, notamment en ce qui concerne les taxes de vente, soit la TPS/TVH et la TVQ. Les experts en fiscalité de BDO vous proposent un survol des considérations fiscales les plus importantes en matière de taxes de vente.
La juste valeur des immobilisations
Communément appelée « juste valeur marchande », la juste valeur des immobilisations est une notion clé en fiscalité. Cette valeur entre en compte dans plusieurs dispositions de la Loi sur la taxe de vente du Québec et de la Loi sur la taxe d’accise, notamment lors d’un changement d’usage d’un immeuble. Il y a changement d’usage, par exemple, lorsqu’un immeuble passe d’une utilisation commerciale à un usage résidentiel, ou vice-versa. Le propriétaire est, dans ce cas, réputé avoir vendu l’immeuble à sa juste valeur marchande et l’avoir racheté à cette même valeur. Ce type de transaction peut être sujet aux taxes de vente, et le propriétaire pourrait avoir à s’autocotiser, à évaluer et à remettre les taxes sur cette valeur. Une autocotisation serait également requise lorsqu’un condo résidentiel en location à long terme, alors exonéré de taxes de vente, passerait à une location à court terme, taxable. De même, l’autoconstruction ou la rénovation majeure pourraient entraîner une autocotisation, et donc, le calcul préalable de la juste valeur marchande.
Depuis le 7 mai 2023, toutes les cessions de contrat de vente relatives à des propriétés résidentielles nouvellement construites ou ayant fait l’objet de rénovations majeures sont taxables aux fins de la TPS et de la TVH
Les contrats
Les transactions sur les immeubles sont encadrées par des contrats, comme des contrats d’achat ou de vente, des baux, des transferts, etc. Ces contrats, avec des tiers ou entre parties liées, sont généralement enregistrés et peuvent avoir des conséquences sur le plan fiscal. En ce qui a trait aux achats courants, la responsabilité de percevoir et de remettre les taxes de vente au gouvernement appartient au vendeur. Cependant, en immobilier, la règle est inversée : si l’immeuble est vendu à un acheteur inscrit aux fichiers des taxes de vente, c’est l’acheteur qui devra s’autocotiser les taxes sur cet achat. Dans ce cas précis, le vendeur est libéré de l’obligation de percevoir et de remettre les taxes de vente sur l’immeuble aux autorités fiscales. Cependant, l’acte notarié doit précisément mentionner que l’acheteur est inscrit, avec ses numéros de taxes. Il est de la responsabilité du vendeur de s’assurer que les numéros de taxes sont valides avant de passer chez le notaire, sans quoi une mauvaise surprise pourrait l’attendre.
Certaines règles permettent à des particuliers non inscrits de vendre des immeubles sans taxes de vente. Parmi celles-ci, une règle prévoit que le vendeur qui n’a réclamé aucune taxe sur l’achat et les rénovations peut vendre sans taxes. Le vendeur doit alors déclarer dans l’acte notarié qu’il n’a pas payé les taxes sur l’acquisition de l’immeuble ni sur les rénovations qu’il a faites. Avant de signer cet acte notarié, le vendeur doit s’assurer que la déclaration à cet effet reflète exactement la réalité. Sinon, si cette déclaration est erronée, il pourrait y avoir des conséquences par la suite selon certaines dispositions de la Loi. Pour les baux commerciaux, le locataire commercial peut réclamer les taxes de vente qui sont incluses dans le montant de loyer facturé en vertu du bail. Pour ce faire, il doit s’assurer que toutes les informations requises par la Loi sont mentionnées dans le bail (notamment le nom du locateur et ses numéros de taxes de vente), puisqu’il n’y a pas de facture ou de relevé mensuel qui mentionne cette information.
Une nouvelle mesure pour contrer la spéculation et la hausse des prix
Depuis le 7 mai 2022, et en réponse à la hausse de la spéculation dans le secteur de l’immobilier résidentiel, une modification à la Loi a été apportée. Ainsi, toutes les cessions de contrat de vente relatives à des propriétés résidentielles nouvellement construites ou ayant fait l’objet de rénovations majeures sont taxables aux fins de la TPS et de la TVH. Depuis, le ministère des Finances du Québec a annoncé qu’il s’harmonisait à cette règle-là, et donc que la TVQ serait également applicable dans ce cas de figure.
BDO regroupe plus de 80 spécialistes en fiscalité canadienne, taxes indirectes, fiscalité internationale et fiscalité américaine à Montréal, qui sont soutenus par plus de 740 spécialistes en fiscalité partout au Canada.
Aller plus loin :
BDO mise sur la génération de demain
Texte publié dans le magazine Premières en affaires à l’hiver 2023. Dernière mise à jour le 11 avril 2023.
Anne-Marie Henson
Anne-Marie Henson est associée et cheffe, marché de la PME pour le Québec, Ottawa et les Maritimes chez BDO.
Mise à jour le 11 avril 2023 - Le cabinet de services financiers BDO a marqué son centenaire canadien il y a deux ans. Fondé en 1921, il fait partie d’une multinationale qui compte plus de 97 292 employés. BDO devient donc le cinquième plus grand cabinet de services financiers au monde. Bien que son histoire soit une source de fierté, BDO est tourné vers l’avenir, avec des politiques qui facilitent l’équilibre travail-vie et la prise d’initiative.
« Il y a une génération, c’était rare de voir un associé modifier son horaire pour respecter un engagement familial ; maintenant, c’est normal. » - Anne-Marie Henson, associée et cheffe, marché de la PME pour le Québec, Ottawa et les Maritimes, BDO
Anne-Marie Henson est associée et cheffe, marché de la PME pour le Québec, Ottawa et les Maritimes chez BDO. Son rôle est de soutenir la croissance des PME. « J’aime comprendre comment les entreprises fonctionnent, et ce rôle me permet d’être connectée avec le personnel, de connaître leur passion et leurs défis et de savoir comment on peut les aider à atteindre leur rêve tout en soutenant le développement de nos clients entrepreneurs », relate la comptable professionnelle agréée.
Anne-Marie Henson a commencé comme stagiaire au bureau de Montréal en 2005, à l’âge de 24 ans. « Les gens étaient collaboratifs et chaleureux. J’ai senti que mes idées étaient les bienvenues et que j’avais ma place », dit-elle. Au cours de la dernière décennie, elle a vu de plus en plus de femmes prendre la leur, et les politiques ont évolué en conséquence, au grand bonheur des nouvelles mamans – et des nouveaux papas. Selon la dirigeante, un congé parental ne représente plus un obstacle au parcours professionnel d’un employé. Il y a une génération, il était rare de voir un associé modifier son horaire pour respecter un engagement familial ; maintenant, c’est normal et même encouragé. « Évidemment, on a des échéances, mais si quelqu’un veut commencer très tôt le matin pour finir plus tôt en après-midi, ou s’occuper des enfants entre 16 h et 19 h et se reconnecter après qu’ils sont au lit, cette possibilité est là », ajoute-t-elle.
L’équilibre travail-vie-famille est crucial pour Anne-Marie Henson, mère de deux enfants en âge scolaire. « J’adore ce que je fais et je suis fière de mon parcours professionnel. Personne ne vient me dire que je ne travaille pas assez, mais souvent, je mets de la pression sur mes propres épaules. » Elle fait un effort pour travailler tard seulement un soir par semaine et garder les fins de semaine pour sa famille.
« Aujourd’hui, les jeunes cherchent plus qu’un chèque. Les nouvelles générations veulent travailler pour une entreprise qui a des valeurs semblables aux leurs » - Anne-Marie Henson
Moins de hiérarchie, plus de collaboration
Au cours des dernières années, BDO a suivi une vision axée sur la collaboration. Anne-Marie Henson cite l’exemple du nouveau groupe de travail sur l’innovation. « Ce groupe regarde ce qui se fait en matière d’intelligence artificielle et de nouvelles façons de travailler… et développe des outils pour nous aider et pour aider nos clients. La moyenne d’âge est plus basse que celle du reste de l’équipe… parce que justement, les gens dans la vingtaine et dans la trentaine ont grandi avec ces outils et ont beaucoup à offrir. Aujourd’hui, les jeunes cherchent plus qu’un chèque ; ils veulent intégrer une entreprise qui a des valeurs semblables aux leurs », note Anne-Marie Henson.
Le développement durable, l’inclusion, l’équilibre travail-vie et la possibilité pour les employés de proposer des solutions et d’explorer leurs passions au travail sont des moteurs d’attraction. Les employés peuvent aussi faire des rotations dans plusieurs départements de l’entreprise, pour explorer différentes facettes de leur métier. Son principal conseil pour la nouvelle génération ? « Au lieu de démissionner ou de rester dans un environnement de travail où vous ne vous plaisez pas, parlez ! On veut que les employés soient heureux chez nous, qu’ils accomplissent leurs rêves professionnels, dit-elle. Pour cela, il faut communiquer. »
